第510章 另一个保尔森（1/2）

陈啸把面前那份摊开的简历合上，推到桌角。尼尔注意到他的动作，身体微微绷紧了一些。

“卡什卡利先生，那我们就直接开始。”陈啸声音平稳的开口道，“首先我想听听你对目前美国房地产市场的看法。随便，不用拘束。”

尼尔听完陈啸的问题，悬着的心跳总算放下来一些，在被调到不良资产处理组无所事事这段的时间，房地产就是他狠心钻研的一个方向。

他有一种感觉，房地产会成为未来几年美国金融的最中心。

“陈先生，那我就简单一下我的看法。我觉得目前美国房地产市场正处于一个非常特殊的周期节点上。从1995年到2001年，全美平均房价累计上涨了将近百分之五十，但年化涨幅并不算夸张，大概在百分之六左右。这个涨幅在过去六年里一直很稳定，没有出现1990年代初加州那种暴涨暴跌的迹象。”

“但从去年下半年开始，有几个数据开始出现异常。首先是新房开工量。去年全美新房开工量突破了一百六十万套，同比增长超过百分之六，这是1990年以来的最高水平。其次是房屋库存。现房库存已经降到了不到四个月的水平，这个数字在正常情况下应该在六到八个月之间。库存降到这个程度，明需求正在吃掉供应，而且吃得很凶。”

着着，他的语速开始不自觉的加快：“我觉得推动这轮房地产热潮的核心因素有三。第一，利率。格林斯潘从去年年初开始连续降息十一次，把联邦基金利率从6.5%一路砍到了现在的1.75%。这意味着三十年固定利率抵押贷款的利率已经跌破了百分之六，是四十年来最低。资金成本低到什么程度？低到一个年收入四万美元的家庭，现在也能负担得起二十万美元的房贷月供。”

“第二，股市。纳斯达克从五千点跌到两千点以下，整个科技板块蒸发了超过五万亿美元的市值。那些在2000年初把全部身家押在.股票上的散户，现在正在从股市里割肉出来，把剩下的钱投进一个他们看得见摸得着的资产——房子。在他们眼里，房子属于实际资产，不会像Pets.股票那样一夜之间变成废纸。”

“第三，银行。格林斯潘降息之后，银行间市场的流动性已经泛滥到前所未有的程度。商业银行手里的现金多得不知道往哪放，而房地产抵押贷款是它们能找到的最安全、最合规、最容易规模化的资产配置渠道。”

他抬起头看着陈啸，最后总结道:“房价在涨，利率在降，需求在膨胀，流动性在泛滥，四重利好同时叠加。现在的美国房地产市场，正在酝酿一次史无前例的大繁荣。这轮繁荣的规模和持续时间，可能会超过1980年代储贷危机之前的任何一轮房地产牛市。”

陈啸没有打断他，也没有给他任何回应，只是端着咖啡杯一口一口慢慢喝着。

尼尔顿时感觉有些没有底气，只能硬着头皮继续往下。

“但风险也在同步累积。最大的风险不在于房价本身，而在于贷款质量。目前全美住房抵押贷款中有超过百分之二十是次级贷款，也就是借给那些信用评分低于620分、收入不稳定、首付比例低于百分之十的借款人的贷款。”

“次级贷款的平均利率比优质贷款高出两到三个百分点，对银行来这是高收益资产，对借款人来这是定时炸弹。一旦美联储开始加息，或者房价增速放缓甚至下跌，这些次级借款人会第一个断供。断供潮一旦开始，银行的坏账率会急剧上升，抵押品。也就是房子会被银行收回并低价拍卖，大量低价房源涌入市场又会进一步压低房价，形成螺旋式下跌。1980年代末的储贷危机就是这个链条。”

到这里，尼尔抬头看了陈啸一眼。陈啸依旧没给他回应，等着他把话全部完。

“但我觉得危机之中恰恰意味着无数的机会。”尼尔犹豫了一下，最后总结道，“所有大的收益往往都是在危机中产生的。”

陈啸听完，沉思了一会，忽然问了一句：“卡什卡利先生，如果我现在把一家银行交给你，你会怎么让它赚到更多的钱？”

尼尔的心脏猛地跳了一下，他知道重头戏要来了。沉默了片刻，在脑子里快速梳理了一遍自己的答案，然后他决定不再藏私。

“如果让我执掌一家银行，我会从三个方向入手。第一，信贷扩张。把贷款门槛降到尽可能低的程度，同时把贷款规模做到尽可能大。主动去找那些信用评分不足、首付不够、收入证明不完整的人，告诉他们可以拿到贷款。当然，这些人需要支付比优质客户更高的利率。”

“第二，资产证券化。不要把这些贷款一直留在银行的资产负债表上，把它们打包成资产支持证券卖给投资人。银行负责发放贷款，然后把贷款打包成金融产品卖给全世界的养老金基金、保险资金和对冲基金。这样银行就能在放款的那一刻把风险转移到别人身上，同时还能赚一笔证券化手续费。本金回笼之后又可以继续放新的贷款，利差加手续费双重收益。”

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